マンションの耐震性は、居住者として気になるところ(写真:PIXTA)
マンションの耐震性は、居住者として気になるところ(写真:PIXTA)

(「日経ビジネス」2011年1月31日号に掲載した記事を再編集したものです。肩書などは掲載当時のものです)

 マンションを購入する動機として「資産形成」を挙げる人は多いだろう。確かに、住宅ローン完済後のマンションは自分の資産となる。しかしここで忘れてはいけないのは、日本が地震大国であるということだ。建築基準法が定める耐震強度は命を守るために必要な強度(耐震等級1)で、これは震度6強の地震でも建物が倒壊しないことを意味する。ただし建物が倒れないとしても、損壊によって補修が必要になればマンションの不動産価値は大幅に下がってしまう。

 震度6強~7の地震からマンションの資産価値をより確実に守るには、マンションの耐震等級を上げればよい。そこで、耐震強化のために必要な追加的費用を一橋大学の齊藤誠教授の研究グループ(筆者もメンバーの1人)が推計した。

 それによると、5000万円の分譲マンションでは、約100万円を上乗せするだけで、さらに強度の高い耐震等級3クラスのマンションにすることができ、安心して住めるようになると分かった。今後発生が予想される大地震を考えると、この100万円の投資リターンは実に大きい。

梁を見る人・見ない人を追跡

 そこで、筆者らは耐震等級と梁(はり)・柱の太さの関係を調べた。実在している耐震等級1のマンションについて、それを耐震等級3として設計・建築した場合の内覧予想図を複数作成した。図がその一例だ。テレビの真上から図の左上に向かって、天井部分に太い梁が通っている。調査対象にした現実の耐震等級1のマンションでは、この梁はもっと細く目立たない。

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 太い梁が気になって耐震性が高いマンションの購入をためらう人は本当にいるのだろうか。筆者らは、アイトラッカーという装置でこの図を見る人の視線をとらえ、人が内覧図のどこをどのように眺めているかを調べた。図は、対照的な2人の視線の動きを描いている。丸印は、この図を眺めた6秒間に視線が留まった場所を表し、それらを順に線でつないでみた。

 2人の違いは一目瞭然だった。Aさんがテレビ付近ばかり見ているのに対し、Bさんは天井や梁を見回している。さらにこの2人に、より資産価値を守れる耐震等級3にアップグレードするため、いくらまでなら支払ってもよいかを尋ねた。Aさんは400万円以上と答え、Bさんの方は梁が太い分、むしろ100万円以上割り引いてほしいと答えたのである。

 Bさんのように太い梁を嫌う人がいるのは確かなようで、デベロッパーが避けるのもうなずける。ただしAさんのように梁を気にせず耐震性を高く評価する人も意外に多いと分かった。さらにデータを解析したところ、梁が目立っていること自体はそれほど購買意欲を下げないことがうかがえた。

 また居住性を損なうことなく耐震性を向上させるヒントも、この研究結果から得られると考えている。