ユーカリが丘ニュータウンは都心から38キロの千葉県佐倉市西部にある。1971年から開発が始まり、その面積は245ヘクタールに及ぶ。「8400戸・3万人」の街づくりを計画し、2020年9月末現在で7687世帯、人口は1万8753人に達した。

(写真:菊池一郎)
(写真:菊池一郎)

 ここに国内外の不動産会社、自治体などがこぞって視察に訪れる。開発したのは大手デベロッパーでなく、社員数120人の山万。本社は東京都中央区にあるが、事業拠点は、ここユーカリが丘だ。

 分譲が始まった79年に同社が作ったパンフレットには、完成予想図として、ユーカリが丘の街を14分でぐるりと巡るゴムタイヤで静音の新交通システムや超高層タワーマンションが描かれている。

 この予想図はすべて具現化した。住民がまだほとんどいないにもかかわらず、民間としては戦後初の鉄道事業許可を受け、82年に「山万ユーカリが丘線」を開通させた。運転士を含め、自社の社員で運営している。90年には千葉県初の29階建て超高層マンション「スカイプラザ」を建設した。

 山万ユーカリが丘線を運行させたのは、どの住宅からも徒歩10分以内で電車を利用できるようにするためだ。また宅地分譲は年間200戸までと上限を決め、どんなに求められてもそれ以上は売らない。さらに24時間、警備員が街を巡回し、駅前には自前の"交番"まで設置している。

 異色の不動産会社は、嶋田哲夫社長の強い信念の下、そこで暮らす人が長期的に住み続けられる「成長管理型」の経営を追求している。それは、住宅を販売したら次の分譲地に移動する「分譲撤退型」への強烈なアンチテーゼである。目先の利益や効率を追わず、常に第一義は住民の幸福。

 一昔前なら「非効率」と切り捨てられた経営かもしれないが、ユーカリが丘に移り住む人の勢いは衰えない。新型コロナをきっかけに、会社のあり方、人々の暮らし方が変わる中、顧客の幸福を追求するビジネスモデルは、あらゆる業界の貴重なサンプルになる。

 山万の3つの戦略と、現場を率いる林新二郎副社長へのインタビューを通し、これからの企業経営のあり方を考える。

<特集全体の目次>
・異色の不動産業・山万、成長し続けるニュータウンをつくる理由
・1周14分の鉄道も運営、異色の不動産業の「顧客幸福型」街づくり
・戸別訪問で潜在ニーズを先取り、不動産業の常識破る山万の戦略
・「売り上げはずっと100億円でいい」山万に聞く街づくり哲学(12月11日公開)


 「問題が出てきてから対応していると、街がどんどん住みづらくなって人が出て行ってしまう。住み続けられる街づくりには問題が起きる前に対処することが必要だ」と企画・ビル事業部の久須見裕文次長は言う。

 この点が一般のデベロッパーの開発姿勢と決定的に違うポイントだ。山万は全社を挙げて住民の潜在ニーズを先取りする。

 バスも保育園も高齢者施設も、ニーズが顕在化する前に手を打ってきた。行政が山万のスピードに追いつけず、その要望を理解できないということもあった。

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