“非鉄の雄”JR九州の「駅ビル経営道」

　昨年10月、九州旅客鉄道（JR九州）は、本州のJR三社から遅れること約20年で上場を果たした。

　同社の鉄道事業は、豪華寝台列車「ななつ星in九州」をはじめとするユニークな列車で特色を打ち出し、非鉄道事業ではマンション開発やホテル、外食、ドラッグストアなどで稼ぐ力を蓄えてきた。非鉄道事業は、2015年度で連結売上高の6割以上を占めており、その比率はJR貨物を除くJRグループの中で最も高かった。

　そんなJR九州は、駅周辺の街づくりという観点でも、独自の進化を続けてきた。核となるのは駅ビルだが、単なる商業施設にしないように試行錯誤してきたのだ。ただでさえ駅ビルはその立地の優位性から集客しやすく、周辺の商店街の顧客を奪うなどして、独り勝ちになりがちだ。

　2015年に開業した大分駅の「JRおおいたシティ」は、その中にあるテナントを見ると、首都圏の駅ビルと比べても目新しさはあまり感じない。「ユニクロ」「H＆M（へネス・アンド・マウリッツ）」「ビームス」といった若者に人気のアパレルブランドをはじめ、「東急ハンズ」「無印良品」など、200以上のテナントが入居する。

　だが、ただ買い物のためだけの施設ではない。貸し農園のある屋上庭園や公衆浴場、駅前広場も作り、アミューズメントパークのように楽しめるようになっているのだ。その目的は、多くの人が「集う」場をつくることにある。

JRおおいたシティの屋上庭園。約1000本の木が植えられた4500平方メートルの敷地には、子どもが乗れるミニトレインがある（左）。また、貸し農園もあり、その横には、家族などで団らんできるようなテーブルとベンチがある（右）。（写真：山本巌）

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屋上には鉄道神社や仲見世もある。幅広い世代が楽しめるようになっている。（写真：山本巌）

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　この駅ビルは、周辺の商店街との“回遊”も意識している。特徴は、駅前の巨大な広場。以前は大半をロータリーに占められ、人の行き来の少ないスペースだった。それを、駅ビルの改築に伴い、屋根付きのイベントスペースを新設。さらに、広い歩行スペースも設けた。このスペースは、1kmほど離れた繁華街への歩道につながっている。駅ビルで時間を過ごした人たちが、繁華街へ“周遊”することを狙ったものだ。また、駅ビルの駐車場は約2000台が収容できるスペースを確保しており、商店街で買い物した料金との合計額で、駐車料金が無料になるサービスも行っている。

　年2回のセールの時期は、駅ビルと商店街で日にちを合わせるようにして、地域全体で盛り上がれるように工夫している。

駅前には巨大な広場があり、商店街へと続く歩行スペースがある（写真：山本巌）

駅ビルの外観やコンコースのデザインは、豪華寝台列車「ななつ星in九州」を手掛けた水戸岡鋭治氏による。ランドマークとなる外観には、大分に南蛮文化を伝えた宣教師フランシスコ・ザビエルの居城の要素を取り入れた。コンコースが駅の南側と北側を結ぶ。（写真右：山本巌）

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駅の南側は、かつて国鉄の用地で閑散としていたが、再開発事業でマンションなどが立ち並ぶ人気エリアとなった。（写真：山本巌）

　大分市の調査によると、駅前から半径1kmにおける歩行者の年間通行量は、2012年度の30万人から、2015年度の35万人へと18％増加した。また、街中に3時間以上滞留する人の割合は、10.4ポイント増えたという効果が出ている。

　「駅ビルは開業した初年度、2420万人の来館者があった。大分の人口は約50万人しかいないので、幅広い世代で繰り返し来てくれたことになる。街全体のにぎわいも出てきている」と駅ビルの運営主体であるJR大分シティの関信介社長は手ごたえを語る。

JR大分シティの関信介社長は、駅周辺の開発事業による手ごたえを感じているという（写真：山本巌）

従来とは全く違う課題を抱えていた博多駅ビル開発

　JR九州が本格的な駅ビルを手掛けたのは、1998年、小倉駅の「アミュプラザ小倉」にさかのぼる。ホテルや商業施設を備え、当時はその規模が話題となった。その2年後には長崎駅で「アミュプラザ長崎」を開業し、ホテルや商業施設に加えてシネマコンプレックスを誘致した。当時、シネコンは郊外のショッピングセンターに併設される地域が多く、注目を集めた。

　さらに独自色が強くなったのは、2004年に開業した鹿児島中央駅の「アミュプラザ鹿児島」だ。駅舎と駅ビルの間に屋根付きの広場を設けてイベントを開催できるようにしたり、大観覧車を置いたりして、アミューズメントの要素を加え「集う場」としての機能を強化したのが特徴だった。

　こうした経験をふまえて取り組んだのが、2011年に開業した博多駅の「JR博多シティ」だった。JR九州は分割民営化後、「株式上場」という大きな目標のほかに2大プロジェクトがあった。1つは九州新幹線の全線開通で、もう一つが博多の駅ビル開業だった。

JR九州の本郷譲・専務取締役事業開発本部長は、「博多まちづくり推進協議会」の会長も務める（写真：林田大輔）

　「駅ビルについては30年前に外部のコンサルタントから、『博多駅を強くするべき』という助言を受けていた。博多駅ビルの完成は、当社の成長を左右する分水嶺だったともいえる」とJR九州の本郷譲・専務取締役事業開発本部長は話す。

　駅ビルの建設には、これまでとは全く違う課題を抱えていた。福岡空港に近いため、ビルには高度制限があり、線路の上に覆いかぶさるような構造をとらざるを得なかったのだ。このため、時間とコストがかかった上に、安全上の配慮も必要だったという。

　駅ビルの機能拡充だけに腐心するのではなく、博多の街全体を盛り上げるような工夫も求められた。博多駅から、市の中心繁華街である天神までは、2km以上ある。その距離をいかに“縮める”かが、関係者の課題だった。

　対策の一つは、駅前に2つあったタクシープールを1つにして広い駅前広場を作ったこと。「鉄道利用とは別に、駅を賑わいの拠点にしようと考えた。人が集まる場となれば、駅から街へ出て楽しむ方も増えるはず」（本郷専務取締役）。現在、博多駅と天神を結ぶ大通りは、回遊しやすいように、車線を減らして歩道を拡幅する工事が進んでいる。

　また、ソフト面でも天神地区との連携を強めるようにした。2008年には地元企業や駅周辺の土地所有者、自治体などからなる「博多まちづくり推進協議会」を設立。2011年からは天神の伝統的な祭り「博多どんたく港まつり」に合わせて、博多駅の方でもパレード「はかた駅前“どんたく”ストリート」を開催し、好評を博している。

　このほかにもクリスマスのイルミネーションや雑貨を売る「クリスマスマーケット」、9月の音楽フェスティバルなども天神地区と連携して開き、エリア全体で繰り返し訪れたくなるようなきっかけを作っている。

　2016年春、博多駅前には日本郵便が新たな商業施設「KITTE博多」を開業し、大手百貨店の「マルイ」が入った。こうした影響について、本郷専務取締役は「エリアとしての集客の相乗効果の方が上回り、売り上げのダメージは受けていない。エリアの経済の活性化のために、ともに努力を続けたい」と話す。

熊本駅では滝をシンボルに

　JR九州は今後も駅ビルを進化させていく。2021年春に熊本駅、2022年度には九州新幹線が開通する長崎駅でも、計画が進む。

　熊本駅では、培ってきたノウハウをふんだんに取り入れる考えだ。広い立体駐車場を確保し、ホテルやシネコン、イベントスペース、そして結婚式ができる宴会場も設置。「熊本は『森の都』と呼ばれているので、それを意識したランドマークにしたい。阿蘇の伏流水をモチーフにした滝が流れるビルを計画している」と本郷専務取締役は話す。

　ただ、九州内ではこうした駅ビルや商業施設を作れる駅は限られ、現実的には県庁所在地ぐらいだ。在来線の駅は、首都圏などと比べて乗降客が圧倒的に少ないので、エキナカを開発しようとしても思うような収益が見込めない。

　そこで今後重要になるのが、鉄道沿線外への進出だ。不動産事業は30年の蓄積があり、ディベロッパーとして九州内では名高いが、不動産も含めた総合的な街づくりの開発は経験がなかった。そんな中で、福岡市内にある九州大学の跡地で、市営の地下鉄六本松駅前の開発案件を受注し、2017年春、プラネタリウム付きの科学館や大学院、分譲マンション、有料老人ホームが開業する。商業施設部分には、周辺住民も利用できる「ガーデンラウンジ」を設ける予定だ。

　続く案件として、福岡市内の旧大名小学校の跡地の開発に、JR九州は名乗りを上げている。

　一見すると、急速に拡大を進めているようだが、青柳俊彦社長は冷静だ。「うちの不動産事業は最近、メディアに“イケイケ”で書かれることが多いが、案件の検討はかなり慎重に進めている方だと思う。30年の間、減損を出したり、失敗を繰り返したりしながらここまできた」と語る。

JR九州の青柳俊彦社長は「30年間、失敗を積み重ねてきた。それが街づくりを進めていく上での基本になっている」と語る。（写真：諸石信）

　不動産開発では、JR西日本もエリア外への進出に意欲を示しており、大手ディベロッパーとの競争環境は激しさを増しそうだ。今後も地域と対話しながら街づくりのあり方を追求して、新しいチャレンジをし続けられるかが、次の30年の成長を左右するだろう。