三菱地所が東京駅前に高さ390mの超高層ビル建設計画を打ち出した。「東京の中心」として丸の内周辺の立場を不動のものとするのが狙いだ。一方、競合他社も各所で地域開発を加速させるなど不安材料は少なくない。

390mのビルを中心とする常磐橋街区再開発プロジェクトは2027年度に完成予定

 三菱地所のお膝元、東京・丸の内地区。その北側、東京駅のすぐそばに高さ390mの巨大ビル計画が立ち上がった。2017年度に着工する複合ビルは地上61階建て。大阪市阿倍野区にそびえ立つ「あべのハルカス」よりも90m高く、日本で最も高いビルとなる見込みだ。世界的に見ても米ニューヨークのエンパイアステートビルを超える摩天楼が誕生する。

 このビルは、三菱地所が東京駅周辺で最大となる敷地面積3.1ヘクタールを再開発する「常盤橋街区再開発プロジェクト」で中核となる建物だ。「日本をけん引する東京のランドマークを作る」。昨年8月の記者会見で杉山博孝社長はそう語り、並々ならぬ意欲を見せた。

 丸の内周辺を日本の中心、さらにはアジアの中心という地位に引き戻そうとする三菱地所の決意が込められた巨大プロジェクト。しかし同地区に高さ390mの摩天楼を含む4棟のビルが完成すると、東京ドーム15個分に相当する68万平方メートルのスペースが供給される。1年間に東京で供給されるビルスペースの実に7割に相当する大量供給に見合う需要はあるのだろうか。

 確かに足元のオフィス需要は旺盛だ。丸の内地区の今年3月末時点のオフィス空室率は1.37%。前年同月に比べ0.45ポイント低下した。賃料上昇の目安となる5%を大きく下回る水準で、この勢いは2020年の東京五輪まで続きそう。しかし中長期的にみて日本の少子高齢化は確実に進む。丸の内の一等地とはいえ、プロジェクトが竣工する2027年度の需給は見通しづらい。

 事業費は土地評価額などを含めると1兆円近い規模となる。「ビルの中に一つの街を作り出す」(杉山社長)という10年構想の勝算やいかに──。

東京都内では開発競争が加速している
●デベロッパー各社などの開発計画