減価償却を使うという意味では、中古車の場合と節税方法は同じでも、不動産には3つの特徴があり、これを最大限活用することがポイントになります。

　節税をしたくても、太陽光発電設備は実績が少なかったのでお金を借りることに難がありました。保険も節税効果がありますが、保険料として現金が必要になります。その点、不動産は購入するときに担保にすれば、お金を借りることができます。自己資金が少なくても、多額の資産を手に入れることができます。

　4年償却の不動産の場合は、多額の減価償却を使うことができます。また、資産額に応じて賃料収入は増えます。ネット利回りで5％程度とすると、2億円の資産なら1000万円の純収入が得られます。繰延用のリースや保険などの商品と比較して利回りが高くなっています。

　不動産が持っている、次の3つの特徴を有効に活用する必要があるのです。
1）資金が借りられる
2）多額の減価償却が取れる
3）安定した賃料収入がある

4年償却の不動産をどこで購入するか？

　この減価償却で使うのに適した、築22年を超える木造アパートは、日本にはあまりありません。そこで国外の不動産を投資対象にします。

　資産家にとっての不動産投資は失敗しないことを優先させた方がいいと私は常々伝えています。開発予定の話や新興国の投資案件は化けるかもしれませんが、身動きが取れなくなるリスクもあります。実際の話として、架空の詐欺案件、開発予定の変更や遅延、完成しても稼働率0％で誰も入居しない物件は、実はたくさんあります。

　資産家にとっての安心材料は既に市場が存在していることと、過去からのデータが整っていてリスクがどこにあるかが分かることです。そうした安心を得るには、先進国の既存市場に投資することです。

　代表例は米国です。全米の賃料は20年間で1.7倍になり、取引価格は2倍になっています。米国は出生率が高く、移民を多く受け入れているので不動産価格が安定的に上がります。また、賃料と不動産価格は連動するので、これが安定的なインフレ状態にあることは正常な成長軌道にあると言えます。

　また、よく質問されることに「築40年の木造アパートなんてボロアパートなのではないか？」というものがあります。しかし、日本と米国では市場構造がそもそも違います。日本では不動産取引は新築中心の市場ですが、米国では8割以上が中古取引であり、新築はあまり建ちません。投資案件の平均築年数が既に40年を超えています。

　特に、サブプライムローン問題以降、持ち家取得のハードルが上がりました。賃貸層が増え、新築が減ったことで、全米の平均の空室率は7％と過去20年間で最低となっています（ちなみに日本の全国平均は18％です）。購入する物件は稼働率90％が当たり前で、長期的に資産インフレしているという市場なのです。

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