10年で17%下がった全国の土地価格が、今後はさらに下がる、と予測する不動産コンサルタントの沖有人氏。近著『経営者の手取り収入を3倍にする不動産戦略』では、そうした環境下でも不動産の持つ特徴を上手に生かして、経営課題の解決に役立てる方法を伝授している。不透明な印象が強い不動産取引の実際をビッグデータを駆使して明らかにし、顧客の利益を第一にする取引を普及させたいという。沖氏がこれからの不動産戦略を伝授する連載の第1回は、地価が下落するトレンドを再検証するとともに、その中でも有利に土地を売るための方法を解説する。

 全国の土地価格はここ10年で平均17%下がりました。これが日本の現実です。

  「不動産は持っておけば、資産価値が上がるものだ」という土地神話は終わりました。バブル景気の崩壊を境に、不動産の価値に対する考え方は大きく変わっています。時代は大きく変わっているのに、昔の土地神話にしばられている人が少なくありません。

 本コラムをお読みの方は理解していても「土地神話」に縛られている親を説得するのが難しいという方は多いと思います。相続・事業承継によって資産が引き継がれる中で、的確な判断をしていただくための判断軸と判断材料を提供するのが本連載の主旨です。

過去10年の土地価格と人口の関係
過去10年の土地価格と人口の関係
47都道府県の過去10年の土地価格の動きと人口の増減の相関関係を示したもの。東京都が一番右の点で、唯一、人口も地価もプラスになっている
(出典)国土交通省地価公示と総務省人口推計からスタイルアクト作成
[画像のクリックで拡大表示]

 このグラフは、過去10年の土地価格の動きと人口の増減の相関関係を示したものです。10年で地価が2%上がっている東京都では、人口も約7%増えていますが、大半の県では人口が減り、地価も下がっています。2%上がっている東京でも固定資産税等を払えば、資産保有の収支はトントンです。

 この地価と人口のトレンド線は、人口が減っているところほど地価が下がりやすいことをはっきりと示しています。逆に言えば、人口が増えるところほど地価は維持されやすいということが分かります。出生人口よりも死亡人口が多い日本では不動産を買う人よりも売る人が多くなります。人口が不動産の需給バランスを決めているのです。

 保有すべき土地は人口が増えているところに限るわけですが、今は増えていても10年後、20年後も人口が増えなければ、土地を保有し続けるほど収支が悪化することになります。

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過去のコメント

  • 当方の居住地付近は「弩でかい」家がたくさんありますが、そのような物件は建てるに金がかかり、修繕代と固定資産税がかかり、取り壊すにも金がかかる・・そもそも家というものは大きければ大きいほど良いのでしょうか?いつかは取り壊す時が来る事を考えて建てる人間がどれほどいるのでしょうか?大鑑巨砲主義はもう時代遅れではないでしょうか・・?

  • 多分1990年頃のことだったと思いますが記事を読んで思い出したことが有ります。
    当時は結婚後で不動産の購入を検討していた一方で、その頃から将来的には日本の人口が減少することは知っていたので、パソコン通信(懐)の不動産関係のフォーラムで・・・・、
    「人口が減るのだから不動産も値下がりするのではないか?今値上がりしているからと言って急いで買うと損失を被るのでは?」
    ・・・・という質問を投げかけた所、複数の不動産業の関係者から、書き方は柔らかいものの諌めるような内容のレスをいくつも頂きました。曰く・・・・
    「買いたい時がその人の買い時なのだから
    冷水を浴びせるような発言は如何なものか」
    「30年も先のことを考えていたら不動産は買えない」
    ・・・・みたいな感じでした。
    結局1998年にマンションを購入して、案の定?値下がりを経験していますが、「持ち家がある」というのはそれだけで安心感にもつながるので後悔はしていません。なるほど、そういう意味で「買いたい時が買い時」というのはあながち間違いではないと思います。
    しかし下落が加速していくのなら若い世代の方で購入を検討されている方には20年、30年先を見据えて検討されることを強く強くお勧めします。
    20年先は遠くに感じますが20年前はつい先日のようにも感じるものですヨ。

  • 数字と事実に基づいた洞察とストーリーが、興味深い内容でした。いつも「今が買い時チャンス」と繰り返す、住宅情報メディアに、20年以上も、うんざりしていたのです。

  • 残念ながら、どの地域でも通じる話ではなく、ただコンサルタントが自らの手取りを確保するために言ってるだけにしか感じられません。一時的には収入が3倍になっても、次もその収入が維持されるわけではないのです。真に受けて売却するのは後で痛手を被る可能性大なので、慎重に見る必要があるでしょう。

  • 全くその通りです。
    昨年、親の一戸建てを相続しました。
    もう50年前に開発された分譲地で、新宿から1時間圏内とは言え、道路幅や区画形状が最近の開発地と比べて明らかに見劣りがする、住む当てもないので一刻も早く売却したいと考えています。
    と言っても相続の家屋は遺品や家財の整理廃棄から始めなけらばならずこれが大変、結局古家の処分まで含めると手間ばかりかかって現存価値なし、相続協議では誰も価値を認めず押し付け合い私が貧乏くじを引いた次第です。

  • 不動産流通コストが高すぎる日本では、何を言っても不動産を売買することは非常に難しい。買って3%、売って3%、買い換えて3%。これだけで9%の資産価値がなくなる。かつてはデフレの世の中で様々なサービス価格や手数料が大きく下落したのに、不動産仲介手数料だけは下がらない。土地の値段が長期下落トレンドだとしても、長期で賃貸住宅に住み続けるというのは高齢になった時には非常にリスクが高い。本来なら生活スタイルが年齢と家族構成の変化に伴って不動産を安価な費用で買い換えられるなら不動産価格が市場全としてはより自然に形成されるはず。今の不動産業界が住宅ストック(空き家問題)と日本経済の癌。

  • 数字と事実に基づいた洞察とストーリーが、興味深い内容でした。いつも「今が買い時チャンス」と繰り返す、住宅情報メディアに、20年以上も、うんざりしていたのです。

  • 福岡って今のところ人口が増え続けているんですけど、それでも土地の価格は下がるんでしょうか?

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