住宅ローン金利は実質マイナス

 現在のゼロ金利政策から、住宅ローン金利は過去最低でこれ以上は下がらないことが確定している。また、住宅ローンを借りると、40万円の住宅ローン控除が10年間、最大合計400万円もらえる。5000万円のローンを借りていれば、金利は概算で5000万円×0.625%=31万円程を1年間で支払っている。これに対して住宅ローン控除は40万円還付される。つまり、9万円分のマイナス金利であり、金利を払うどころか現金をもらえる状態になっているのだ。この逆ざやが10年分続くことになる。超低金利時代はローン天国の様相を示している。

 金利が下がると、同じ金額を借り入れても返済金額が減る。金利0.625%なら、5000万円借りて毎月の元利返済額は13.26万円になる。これに毎年のローン控除40万円の月割額3.33万円を引くと、負担額は9.9万円と10万円を切る。5000万円の物件なら家賃換算すると15万円程度はするので、その家賃の33%引きで自宅に住めることになる。

 金利が低いことの効果は、もう1つある。それは元本の減り方が早いことだ。

 金利が0.625%なら元本は10年で26%減る。マンションの物件価格は標準的なケースで10年で2割下がるので、6%の含み益を生んでいることになる。これにローン控除も加えると、40万円×10年÷5000万円=8%上乗せされ、14%に増える。金利が低いことの効果はこれだけあるのだ。今はマンションを購入するには決して悪くない時期と言える。

 住宅ローンには審査がある。審査に一番大きな影響要因は年収である。住宅ローンの借入額の参考に、2つの計算結果を提示したい。1つは返済に無理がない範囲の金額で「適正ローン金額」と呼ぼう。もう1つは、銀行が最大いくらまで貸してくれそうかという限度額であり、「上限ローン金額」と呼ぶことにする。

 この2つの金額は、年収とその時点の金利でほぼ決まる。各銀行によって審査方法は多少異なるが、大方の場合は年収毎にその金額を概算で算出する。具体的には以下のようになる。

世帯年収別住宅ローン借入額 (金利0.625%の場合 単位:万円)