空前の好条件物件が中央区に大量供給

　第1回（こちら）でマンション資産性の7つの法則の有効性を検証した。

　さらに新刊『2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル』ではプチ法則を3つ挙げている。法則は組み合わせるほど、確実性が上がる。その法則を満たす物件を今回も紹介しよう。

法則の中で一番大事なもの

　私がよく聞かれる質問に「法則の中から、1つだけに絞れと言われたら、何を選びますか？」がある。

　それは立地である。

　立地は7つの法則では、「都心」「駅近」の2つで表現している。どちらも大事だが、強いて挙げるなら都心の方が重要だ。

　エリアの選び方はマンションの場合は過去のデータからほぼ決まっている。首都圏の中では東京の都心部で、近畿圏では京都府の中心部などの中古騰落率（新築価格からの値上がり率）が高くなる。単純化すると価格が高いところほど価格が上がりやすく、下がりにくい。

　都区部での中古騰落率のトップ5は、千代田区・中央区・港区の都心3区に渋谷区と台東区が入る。渋谷区の中でも山手線内側がいい。台東区は2005年に開業したつくばエクスプレスの影響が大きく、開業以前の中古騰落率は軒並み＋21.6～32.7％に及ぶ。首都圏と近畿圏の全行政区の結果は住まいサーフィン上で掲載している（こちら）。

新法則①「売り主は大手が有利」

　7つの法則に次いで新たに生まれた3つの法則、1つめは「売り主」である。

　供給戸数の多い上位7社は以下で、これらの会社は自らを「メジャー7」と名乗っている。そのシェアは43％とかなりのシェアを占め、強い影響力を持っている。

　住まいサーフィンでは、「沖式新築時価」として新築の適正価格を査定している。その中で、売主毎に相場との価格差を算定してみると、メジャー7の物件は相場よりやや高い価格設定をしていることが分かる。それが可能なのはブランド力であり、販売力でもある。平均して5.4％程高いのだが、そのブランドに魅力があれば許容範囲の価格設定だろう。それだけの価値があるなら、問題ないはずだ。

　ただし、中古になって大きく値下がりするようではかなわないので、中古になった際にいくらになったかを比較検討して検証しよう。それを表すのは「中古騰落率」で、新築からの値上がり幅を指す。メジャー7の加重平均値は9.1％で、全体平均の6.2％を3ポイントほど上回る。むしろ、値上がりしやすいのだ。

　ちなみに、メジャー7以外の平均は4.8％で、その差は4.3ポイントになる。この差だけでも仲介手数料（3％）以上の差が付いていることになる。私もこの上位2社の物件購入で含み益を出している。

新法則②「人気公立小学校区内は値下がりしにくい」

　新法則その2は、お受験に関するものだ。

　都市圏では今や中学受験が当たり前になった。子どもの学力に最も影響している要因が親の経済力だったりする。教育にかける資金と時間が、偏差値を押し上げるからだ。手っ取り早い方法は、中学受験率の高い公立小学校の学区内に引っ越すことだったりする。これを「公立小移民」と呼び、NHKの「クローズアップ現代＋」でも取り上げられた。

　どの小学校がいいのか、判断材料の1つとして親の年収がある。学区内平均年収と進学塾の小学校別成績のランクがきれいに相関するのだ。先ほどの教育に投じる資金と時間に比例することの証明でもある。

　ということで、公立小移民が引っ越ししたがるエリアならば、マンションの価値が下がりにくいことが期待できるというわけだ。東京23区内だけでも公立小学校は800以上ある。行政区毎で学区年収ランキングを住まいサーフィンで開示しているので有効に活用していただきたい。

新法則③「鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画には乗る」

　3番目は、今後不動産相場が下がろうとも、買った方がいいエリアについて。それは鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画が存在する場所だ。実績で見ても、資産価値が以前と比較して、約3割上がったこともある。乗らない手はない。

　今後の鉄道の目玉はリニア新幹線だろう。2027年に開通し、都心の重心が品川駅に移る、と唱える人も出るほどだ。

　この計画での、駅周辺の再開発は品川～田町駅間に代表される。山手線の新駅が2020年春に、同時期に日比谷線虎ノ門駅も新設される。

　最近の大型再開発は、大規模オフィスと住宅が併設するスタイルが中心だ。東京で言えば秋葉原～品川駅までが大半を占め、これ以外は渋谷と六本木くらいに限定される。オフィス併設なだけに再開発は都心に集中する傾向にあり、したがって資産価値が上がりやすい状況になっている。

　住宅を含む駅前再開発を見ても、みなとみらい・武蔵小杉・新浦安は物件価値上昇の好例だったはずだ。鉄道延伸・新駅と駅前再開発に乗る、これは鉄板の法則なのである。

東京五輪の選手宿舎はかなり割安！？

　2020年の東京五輪・パラリンピックの選手宿舎の着工が始まった。この施設は大会後、一般住宅として売り出されることになる。特定のエリアにおける未曾有の民間大量分譲なので、市場に与えるインパクトは史上最大級になる。

　発表された情報を総合すると、何が起こるかはほぼ見通すことができるようになってきた。誰もが参加できる「払い下げのお買い得マンション」が大量に出てくる可能性が大きい。総着工総数は約5650戸である。

　先日のニュースでは、五輪選手村用地を「不当に安く売却」したとして周辺住民らが提訴している。都は16年12月、中央区晴海の都有地約13ヘクタールを約129億円で売却する契約を結んだ。平米単価は約10万円だ。これに対して、周辺の路線価は75万円で、最も近い地価調査ポイントは99万円なので、実勢は100万円を超えるだろう。

　訴状によると、原告側は、売却額は周辺地価の1割以下に過ぎず、「異常な安値で売却したことで都は甚大な損害を被った」などと主張しているが、価格が「異常な安値」であることは確かにその通りだ。129億円を5650戸で割ると約230万円で、これが9割引きだとすると、この時点で分譲価格が2000万円以上安いことになる。

　オリンピック選手村は建設費用に加えてリフォーム費用が別途かかる。選手村で使用する間取りからの変更や、パラリンピックのための車いすに対応した浴室・エレベーターの設置など、一般のマンションとして販売するには大幅な改修が必要になるらしい。大会組織委員会が大会後にマンションとして売り出すために必要な改修費を約500億円と試算した。

　この500億円は当初建てられる4100戸にかかるものと想定されるので、戸当たり1200万円になる。しかし、仮に建築費を一定とすると、戸当たりの土地代（2000万円割安）とリフォーム代（1200万円の追加コスト）で、それでもまだ差し引き800万円割安だ。これだけ分譲価格にお得感があれば、都心3区の一角である中央区というアドレスでもあり、集客はまったく問題ない。

7つの法則＋3つの新法則をほぼ満たす

　この物件は、7つの法則＋新法則①・②・③は以下のようになる。

【法則1】	タイミングが重要	⇒	黒田日銀総裁再任ならば今後も値下がりしにくく好機
【法則2】	都心の方がいい	⇒	中央区　BRT（バス高速輸送システム）が開通する予定
【法則3】	駅近の方がいい	⇒	BRTの停留所に至近
【法則4】	大規模マンションの方がいい	⇒	総戸数　大規模
【法則5】	低層よりタワーの方がいい	⇒	タワーもある複合開発
【法則6】	ワンルームはNGで、ファミリータイプの方がいい	⇒	ファミリータイプ中心
【法則7】	適正価格以下で購入する	⇒	800万円程度割安

【新法則①】	「売り主は大手が有利」	⇒	大手連合の予定
【新法則②】	「人気公立小学校区内」	⇒	アルマーニの制服の泰明小学校に通学可
【新法則③】	「鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画には乗る」	⇒	BRTが開通する予定

　この物件も法則を多く満たしている。自宅として住み、売却すると、値上がり益は無税で購入者の懐に入るのだから、申し込まない手はない。今回は公開抽選で誰にでもチャンスが生まれる可能性が高い。分譲時期はパラリンピック後になるが、今から注目に値する物件である。