修繕費不足で多くのマンションは“破綻”する

意識の高い管理組合の存在は、マンションの資産価値向上にも貢献する（写真：PIXTA）

　これまでのマンションは近所づきあいを最低限に抑えられる点が、自由気ままに暮らしたい人に評価されてきた面がある。しかし今後はそうも言っていられなくなるかもしれない。

シーアイピーの須藤桂一社長

　まず、マンションが抱える問題をおさらいしておく。マンション管理組合に特化したコンサルティングを約20年手がけてきた「シーアイピー」の須藤桂一社長が警告するのは、共有部分の老朽化した壁や床、水道管の補修などに必要な費用が足りなくなり、生活に大きな支障が出てくるという緊急事態だ。

　全国には9万～10万程度の管理組合が存在すると見られているが、マンション政策を担う国土交通省が2014年に発表した調査結果では、回答した約2300のうち37％が管理費や修繕積立金を3カ月以上滞納する住戸を抱えていた。この調査は5年置きに実施され、直近は2019年春に最新のデータが公表される予定だが、37％という数字が悪化していてもおかしくはない。戸建ても含む空き家率は今後、急激に高まると予測されているからだ。2013年時点で13%台だったが、野村総合研究所は今年17%に迫り、10年後の2028年には25%台になると見込んでいる。

　管理費や修繕積立金の滞納で今後増えると想定されているのは、亡くなった親が住んでいたマンションの一室を子どもが相続したものの、「毎月の管理費、修繕積立金を負担するのは難しい」と放置するケースだ。売ろうにも「最寄り駅至近」という現代ニーズを満たさない物件は、販売価格を下げてもそう簡単には買い手はつかない。

　「滞納する人はそのまま払わないことが多い」と須藤社長は指摘する。管理費・修繕積立金には弁済を優先的に受ける「先取特権」という権利があり、そうした場合、管理組合はその部屋を最終的には競売にかけることが法的に可能だ。しかしそこまで至ることは少なく、結果的に泣き寝入りになる場合が多い。コストや手間、精神的負担を嫌がる管理組合がなかなか動かないからだ。

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