国土交通省は3月、今年1月1日時点の公示地価を発表した。発表によると、わずかではあるが住宅地の地価が9年ぶりに上昇、地方都市でも、札幌市や仙台市、広島市、福岡市が地価上昇を示した。アベノミクスや日銀のマイナス金利政策がようやく効果を発揮したようにも見えるが、一方で日本の人口はすでに減少に転じ、空き家率も大幅に上がっていたはず。はたして我が国の住宅を取り巻く実情はどうなっているのか？
不動産コンサルティングのオラガ総研、牧野知弘社長に話を聞いた。
（聞き手は、柳生譲治）
“ファンドバブル崩壊”の時の動きに類似
国土交通省が先日発表した2017年1月1日時点の公示地価で、「全国の住宅地」が9年ぶりに上昇に転じました。上昇率はごくわずかでしたが、資産デフレからの脱却の良い兆候と見てよいでしょうか。
牧野：それは短絡的だと思います。不動産の価格の変動について考えるには、その要因が投資を目的とするマネーによるものであるのか、実際に住んで利用する実需に基づくものであるのか──両方の側面を考える必要があります。実需についてはもちろん、人口の減少を背景に確実に減っていきます。
不動産が証券化されるようになって以降、投資マネーの対象としてマンションなどの不動産がクローズアップされるようになりました。不動産業界に流れ込むマネーはその時々の投資環境によって常に変動するものです。最近の住宅地の地価の上昇は“（不動産）ファンドバブル崩壊”と言われた2007年ごろの動きに類似していると思います。投資マネーの動き次第で、目先の地価の上下動はありますが、大きな流れとしては人口の減少とともに実需が減少し、とりわけ中古住宅の価格は低下傾向です。
オラガ総研社長
東京大学卒業後、ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に入社。「コレド日本橋」など、数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がける。2006年、日本コマーシャル投資法人執行役員に就任し、J-REIT（不動産投資信託）市場に上場。2009年独立し、現在に至る。近著に『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』、『2040年全ビジネスモデル消滅』、『民泊ビジネス』など。
中古住宅の“駅バス物件”はもはや売れない
「日本の人口は2053年に1億人割れ、50年後 8808万人になる」という、ショッキングな発表（厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所による）が先日ありました。人口減少が続く以上、住宅の実需は減るし価格の低下は続くと。
牧野：移民を受け入れて日本の人口が増えるといったことがない限りは、住宅の価格低下傾向は止まらないでしょう。今のところ首都圏の人口は都心回帰の傾向もあって増えていますが、名古屋圏は横ばい、大阪圏では減少傾向です。また首都圏でも千葉や埼玉などですら人口はいよいよ減少に向かいそうな兆しがあります（※編集部注 例えば2015年の国勢調査に基づく千葉県の人口は622万人で、前回調査から0.1％増と過去最低の伸び率）。
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