賃貸住宅の場合には、高齢になるとなかなか貸してくれなくなるという問題があるものの、基本的には住み替えの自由度は高い。一方、持ち家の場合には、住み替え先が賃貸であろうと、新たに購入するのであろうと、現在の持ち家を売るべきか、貸すべきか、という問題に必ず直面する。個々人の資産や所得の状況によっても異なるが、今回は、持ち家から住み替えるとき、売るべきか、貸すべきかについて検討してみたい。

（写真：PIXTA）
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　家族が増えた、逆に子どもが独立した、親の介護のために同居を決めた……。さまざまな理由で、せっかく手に入れた持ち家から住み替えざるを得ないケースがある。そんなとき、元の家を売るべきかどうか、決断を迫られることになる。

　国土交通省住宅局の「令和3年（2021年）度住宅市場動向調査報告書」（令和4年3月）によれば、分譲住宅を2回目以降に取得した場合（これを「二次取得者」という）、住み替え前が戸建て住宅だった場合は63.2％、住み替え前が集合住宅（マンション）だった場合は80.3％が売却している。どうやら、持ち家から住み替えるときは、元の家を売ってしまうケースが多いのが現状だが、実は正解ではない。「元の家を売らず、貸せるなら貸す」というのが正解なのである。

売却せず貸すことが正解の場合も多い

　連載の29回目で、「住宅ローンは“強制積み立ての個人年金”」であり、「お金を借りることも個人の才能の一つ」と書いた。「お金を借りる」という個人の才能を最大限に生かすなら、もし次の住まいの住宅ローンを銀行が貸してくれるのであれば、住み替え前の家を売却する必要はないというシンプルな話なのだ。

　もちろん、次の家を購入するときに新たな住宅ローンを銀行が貸してくれるかどうかは個人の資産や所得の状況、年齢などによって異なる。しかし、そもそも元の家を売却しないことを前提にした資金計画を考えるケースはまれなのではないだろうか。

　データを見れば、必ずしも元の家を売却せずとも新たな住宅ローンを借りられる可能性が一定程度あることが分かる。

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