前回の記事で述べたように、持ち家か賃貸かという議論は、世の中の人々の大多数が年齢を重ねるに従って持ち家を選んでいることから、結論は出ている。持ち家とは、自分自身を顧客にした極めて確実性の高い賃貸事業といってもよい。しかし実際には、40～50歳代で見た持ち家率はここ20年間で7.3～9ポイント低下している。今回はその背景を考えてみたい。
2018年の住宅・土地統計調査（以下「住調」という）によれば、持ち家率は全年齢対象で61％。20歳代：6.4％、30歳代：35.7％、40歳代：57.6％、50歳代：67.6％、60歳以上：79.8％となっており、年齢の上昇とともに持ち家率は上がっていく。ただし年齢による持ち家率の上昇幅は、20年前よりも緩やかになっている。また、40歳代に限れば持ち家率は1998年の66.6％から2018年には57.6％と9ポイント低下し、50歳代では同様に74.9％から67.6％と7.3ポイントも低下しているのだ。ここまでは前回の記事で紹介した。
なぜ持ち家が有利であるにもかかわらず、選ばれなくなっているのか。一つ考えられるのは、「家を買えない人々が増えているのではないか」ということだ。進学や就職といった機会に一人暮らしを始める場合は、ほとんどの場合、賃貸住宅で新しい生活が始まる。その後、結婚や子どもの誕生をきっかけに住宅を購入する人が多い。しかし、どんなに持ち家のほうが経済的に有利で、老後の安心感をもたらすとしても、住宅購入の頭金を用意するだけの経済的余裕がない、住宅ローンの審査を通過できないなどの理由を抱えていることもある。
老後の生活水準を判断することができる指標として生活保護受給の状況を見ると、高齢賃貸住宅居住世帯の受給率が非常に高くなっていることが分かる。厚生労働省の被保護者調査によれば、20年11月時点で被保護実人員は約205万人、被保護世帯数は約164万世帯となっている。08年のリーマン・ショックの時は生活保護受給世帯が急増したが、現在のコロナ禍では、雇用調整助成金や生活福祉資金の特例貸し付け、従前からの住宅確保給付金などといった政策対応により、最初の緊急事態宣言が出された20年4月よりも人員数は微減、世帯数は微増にとどまっている。
生活保護受給世帯のうち65歳以上の世帯が約90万世帯と半数弱を占めているが、18年住調によれば65歳以上の高齢者世帯は約1300万世帯で持ち家率は約77％であり、賃貸に住む高齢者世帯数は約300万世帯である。持ち家世帯は原則として生活保護受給の対象とならないことから、賃貸住宅に住む高齢者世帯の実に約3割が生活保護を受給していることになる。
そして、現状の国民年金制度は事実上、一生現役の自営業か持ち家を前提としていることや、インフレになれば持ち家の資産価値上昇と住宅ローン負担の実質的な減少が同時に起きる一方で、年金はマクロ経済スライドによって実質的な減額が起きることにも留意しておく必要がある。
未婚率の上昇で、持ち家を買うきっかけを失う？
未婚率の上昇と持ち家率の低下の相関関係も指摘できよう。国立社会保障・人口問題研究所の人口統計資料によれば、1995年の生涯未婚率（50歳時の未婚割合）は男性：8.99％、女性：5.1％だったが、2015年には男性：23.37％（プラス14.38ポイント）、女性：14.06％（プラス8.96ポイント）と大きく上昇している。もちろん、未婚者であっても住宅を購入する人はいるだろうが、結婚や子どもの誕生という住宅を購入するきっかけがない人が増えていることが、持ち家率の低下に影響していると容易に想像できる。
筆者も関与した一般社団法人不動産流通経営協会の「『ひとり住まい』の持ち家ニーズ調査（首都圏・関西圏・中部圏）」の結果を見ると、住宅購入検討理由の1位は「家賃がもったいない：40.8％」、2位は「老後の安心のため：34.2％」（いずれも複数回答）となっている。日本人の平均寿命が延び続けていることも背景にあるだろう。例えば男性35歳、女性30歳の夫婦が家を購入した場合、35年ローンの終了時には男性は70歳、女性は65歳になっている。65歳からの女性の平均余命は現時点でも約24年あり、これからさらに延び続けるだろう。世の中の多くの人は持ち家を選び、無事完済して老後を迎え、長い老後を自分の家という大きな安心感とともに暮らす、という選択をしているわけだが、生涯を単身で暮らすとしたら、異なる選択が生まれるのかもしれない。
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