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 日銀の大規模な金融緩和による投資マネーが流れ込み、不動産開発が活況な東京都心。ホテルやオフィス、商業施設に比べて収益性が低く、各戸を分譲する手間もかかるマンションは用地確保で苦戦を強いられている。2020年も引き続き、供給の「頭打ち感」は強まりそうだ。

 不動産経済研究所(東京・新宿)の調査によれば、13年に約2万8000戸だった東京23区の新築マンション供給戸数は16年以降、1万5000~1万6000戸と低水準で推移。土地代や建築コストの高騰に伴う価格上昇も激しく、13年に5800万円台だった平均価格は足元で約7300万円にまで上昇している。

価格は高止まり、供給量は低水準で推移
●東京23区の新築マンション発売戸数と平均価格
出所:不動産経済研究所のデータを基に作成

 これまで市場をけん引してきたのは、夫婦ともにフルタイムで働く「パワーカップル」だが、世帯年収が1000万円を超える彼らにとっても都心のマンションは高嶺の花になりつつある。購買力の限界とされている8000万円が視野に入る中、都心の好立地のマンションをめぐる需要は鈍化。販売を始めた月に契約に至った割合を示す「初月契約率」は、19年1~10月の平均で64.2%、好不調の境目とされる70%を割り込んでいる。

 売れ行きが鈍いにもかかわらず、価格が高止まりしている背景の一つには、マンションデベロッパーの寡占化がある。住友不動産、三井不動産、三菱地所、野村不動産、東急不動産、東京建物、大京──。「メジャー7」と称される大手7社が発売戸数に占めるシェアは、07年には22%だったが、18年には46%にまで上昇している。

 また、大手各社はマンション以外にもホテルやオフィス、商業施設なども手掛け、以前よりも経営が多様化し体力もある。グローバルにみれば、東京の不動産が割安だという見方も業界では一般的で、当面は強気な価格設定が続く見通しだ。

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